wykłady z dnia 15.05.10

Justyna M · Wysłany: Sob 21:33, 15 Maj 2010 Temat postu: wykłady z dnia 15.05.10

wrzucam notatki Smile

Justyna M

WYKŁAD 15.05.2010 r.

Prawne formy obrotu i zarządzania nieruchomościami.

Zarząd -> nie jest jednoznaczne jest różnie rozumiane w zależności od kontekstu.
Zarządzanie z prawnego pkt. widzenia z ustawy o gospodarce nieruchomościami zarządzanie nabrało rolę określonego zawodu wykonywanego przez os. fizyczne zarządzania nier.
Zarządzanie -> umowa o zarzadzanie nier.

Szczegóły:
Zarządzanie w sensie zarządu jest używane jako dwojakie ujęcie:
1. określenie czynności składających się na administrowanie rzeczą czy majątkiem
2. oznaczenie pewnej formy organizacyjnej, sprawowania władzy wykonawczej np. zarząd spółką z o.o., czy wykonywanie czynności dla innej osoby i na jej rzecz <dwa>

Pojęcie Zarządu ma szczególne znaczenie dla wykonywania współwłasności, gdzie rozumiemy rzeczą wspólną, jako podejmowanie wszelkich decyzji i dokonywanie wszelkich czynności dot. wspólnego prawa koniecznych w toku normalnej eksploatacji nieruchomości jak i w sytuacjach nietypowych. Do czynności zarządu zaliczane będą czynności faktyczne, prawne i procesowe.

Zarząd faktyczny prawny i procesowy
W innych kontekstach ustawowych <ustaw> zarządem określa się działanie w sferze prawnej innej osoby przez podmiot do tego upoważniony i w zasadzie także zobowiązany oraz działania podejmowane zarówno w sferze prawnej innej osoby jak i w sferze własnej podmiotu dokonującego czynności zarządu.

Orzecznictwo SN z 1994 r. i 1954 r.
1994 r. z 25 marca SN- próbował podjąć definicję zarządu jak należy pojmować
Zarząd to całokształt zdarzeń faktycznych jak i prawnych, które dotyczą majątku bezpośrednio lub pośrednio przez osiągnięty skutek gospodarczy. Przez Zarząd rozumiemy także administrację, prowadzenie cudzych spraw w taki sposób w jaki czyni to sam uprawniony więc przyjmuje się w świetle orzecznictwa z 1958, że zarząd obejmuje zarówno wydawanie dyspozycji faktycznych jak i zawieranie odpowiednich czynności prawnych w imieniu osoby zastąpionej.

Jak rozumiemy definicję zarządzania?

Zarządzanie to: działalność nakierowana na przetrwanie i dalszy rozwój jednostki gospodarczej a także wybór drogi najmniej ryzykownej w rozwiązywaniu problemów współdziałania partnerstwa oraz walki przy uwzględnianiu aspektów długookresowych a także usytuowanych przedmiotów zarządzania w otoczeniu rynkowym. (funkcjonale ujęcie zarządzania) przez co rozumiemy także stale powtarzające się czynności wykonywane przez podmiot zarządzania w drodze podejmowania decyzji dotyczących działań podporządkowanych podmiotów zarządzania.
Zarządzanie jest: procesem ciągłym o charakterze sprawczym obejmującym planowanie, organizowanie, motywowanie i kontrolowanie. (wg pani prof. Kucharska-Stasiak)

Art. 185 ust 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami:
O Zarządzaniu nieruchomościami jest mowa w tym artykule. To działalność zawodowa na zasadach określonych w niniejszej ustawie.
Przejaw wykonywania zawodu.
To świadczenie w stosunku zobowiązaniowym art. 353 §2 KC
Świadczenie może polegać na działaniu lub na zaniechaniu.
Zarządzą zawiera umowę o zarządzanie

Zarządzanie może być rozpatrywane jako świadczenie z umowy zarządzanie które będzie polegało na pozytywnych zaniechaniu (pozytywnych działań)

Art. 185 ust. 1
To działalność zawodowa, czyli może świadczyć na rzecz innych właścicieli, to nie są czynności o charakterze zachowawczym, mogą być związane z rozwojem danej nieruchomości, inwestować poprzez budowanie budynków, sprowadzić do podwyższenia danej nieruchomości np. rolna czyli w nią inwestuje.

Podsumowując Art. 185 ust. 1
Z prawnego pkt. widzenia pojawia się administrowanie, które ma węższy charakter niż zarządzanie bo administrowanie to czynności faktyczne np. utrzymanie porządku, rejestrowanie najemców, ściąganie czynszów, rejestrowanie awarii oraz ich usuwanie, organizowanie spotkań współwłaścicieli, prowadzenie korespondencji lub udzielanie informacji o samej nieruchomości czy korzystanie z niej

Art. 185 ust. 1a
Zarządca może wykonywać ……
Ten pkt. rozszerza kompetencje zarządcy ponad czynności zwykłego zarządu.
Opracowywanie wieloletnich planów zarządzania (wady, planowanie remontów kapitalnych)
Sporządzenie budżetów nieruchomości czy to rocznych czy wieloletnich i prowadzenie sprawozdawczości finansowej.
Doradztwo może dotyczyć inwestowania w nieruchomość oraz efektywnego korzystanie z tej nieruchomości (dzierżawa, najem korzyści pożytki w jaki sposób mogą być wykorzystane w danej nieruchomości czyli podnieść atrakcyjność).

PODSTAWY PRAWNE ZARZĄDU CZY ZARZĄDZANIA
Art. 184 i 185 gospodarki nieruchomościami

Przepisy regulujące zarząd
W przepisach KC i KPC prawo rodzinne opiekuńcze jak i w przepisach odrębnych

regulujących zarząd rzeczą wspólną czyli współwłasność art. 195-205 KC
Zarząd majątkiem wspólnych małżonków art. 36-45

KPC 611-616,
935 936

Zarząd majątkiem spadkowym regulowany przepisami dotyczącymi wykonawcy testamentu art. 988 986-990 KC.

Przepisy pozakodeksowe czyli ustawy 94 r. o własności lokali (zarząd przy dużej wspólnocie mieszkaniowej)
1991 r. o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi SP art. Dotyczące administrowania czy trwałego zarządu Państwowej j.o. nie posiadające osobowości prawnej.

Postępowanie układowe i upadłościowe

Zarząd pojmowany jako forma organizacyjnej, sprawowanie władzy w spółce z o.o.
W Kodeksie Spółek Handlowych
Np. w sp komandytowej, w SA

Zarząd z KC to pojęcie zbiorcze i ogólne a konkretną treść lub postać działań zwanych zarządem dla poszczególnych przypadków oddzielnie.

W literaturze cywilno prawnej dokonujemy podziału / doktryny:
Czynności Prawne
Czynności Faktyczne
Czynności procesowe

Czynności prawne - które zmierzają do rozporządzania rzeczą np. jej wydzierżawcie, zaciągnięcie pożyczki na utrzymanie nieruchomości wspólnej, określenie zarządu nieruchomością wspólną . To umowa w której określa się to określa.

Czynności faktyczne – przebudowa lokalu, uprawa ziemi w określony sposób np. administrator gruntów rolnych SP

Czynności procesowej – polegają na załatwianiu spraw związanych z rzeczą wspólną przed sądami, organami administracji samorządowej (uiszczenie zobowiązań podatkowych czy innych zobowiązań). Urządzenia melioracyjne.

Art. 190-205 dot. Zarządu rzeczą wspólną
Stosowane do wspólności innych praw np. rozwiązywanie problemów dot. Użytkowania na idealnej części nieruchomości w zakresie uprawnień użytkownika.

Kolejny podział z KC to art. 201 , 199 KC czynności zarządu
Zwykły zarząd
Czynności przekraczające zwykły zarząd

Zwykły zarząd – to czynności które mogą byś skutecznie dokonywane przez większość współwłaścicieli <wi> art. 201 obliczona wg wielkości udziałów w stosunku do postanowień art. 204.
Dokonywanie niezbędnych napraw, które pozwalają na bieżącą eksploatację rzeczy wspólnych np. utrzymanie czystości klatek schodowych, zawieranie niezbędnych umów np. o wywóz nieczystości o dostawę elektryczności, gazu, wody. Uiszczenie opłat eksploatacyjnych.
Opłaty z tyt. obowiązkowych ubezpieczeń budynków i innych opłat z tyt. publiczno-prawnych np. podatek od nieruchomości

Czynności przekraczającej zwykły zarząd art. 199 jednomyślność
Zgoda wszystkich współwłaścicieli.
Czynności o charakterze rozporządzającym. Zmiana przeznaczenia danej nieruchomości wspólnej.
Zbycie nieruchomości w części wymagana jest zgoda wszystkich współwłaścicieli.
Obciążenie hipoteką

Czynności zwykłego zarządu dot. spraw bieżących dot. z sprawami eksploatacji i utrzymanie w stanie niepogorszonym w ramach jej aktualnego przeznaczenia. Pozostałe czynności które przekraczają ten zarząd należą do czynności przekraczających zwykły zarząd.

Znaczenie szczególne mają czynności zachowawcze w art. 209 KC. Zmierzają do zachowania wspólnego prawa i każdy ze współwłaścicieli może je podejmować.

czynność zachowawcza to zarówno faktyczna prawna i procesowa, która zmierza do zapobieżenia utraty wspólnego prawa do rzeczy wspólnej albo jej części np. wytoczenie powództwa o wydanie rzeczy wspólnej, czynności zapobiegające zawaleniu się budynku zapewnienie niezakłóconego korzystania z rzeczy wspólnej zgodnie z jej przeznaczeniem w sposób …………..
wspólne prawo własności przywrócenie stanu pierwotnego
wszczęcie postępowania o rozgraniczenie nieruchomości bądź ustanowienie służebności

art. 209 KC zmierza do czynności zachowawczej do zachowania wspólnego prawa własności dlatego uprawnia każdego właściciela z osoba do dochodzenia roszczenia za utraconą własność. Właściciel może dochodzić odszkodowania.

Ukształtowanie stosunków zarządu
Zarząd umowny
Zarząd ustawowy
Zarząd sądowy zwany także przymusowy.

Właściciele nieruchomości mogą zawrzeć umowę i w tej umowie określają sposób zarządu rzeczą wspólną, lub sposób korzystania z nieruchomości wspólnej przez współwłaścicieli w sposób inny niż ustawa art. 199-202 KC (przepisy nie mają charakteru bezwzględnie obowiązujących)
Dlatego strony mogą inaczej zawierać umowę czyli mogą postanowić iż zarząd będzie sprawować jeden z nich. W imieniu wszystkich albo zarząd będzie….
W tej umowie może określić rodzaj czynności faktycznych i prawnych, dla których będzie wymagana zgoda większości bądź wszystkich współwłaścicieli.
Umowa dot. rzeczy, co do tożsamości musi być zawarta w formie aktu notarialnego istnieje konieczność wpisu do KW.
Każdo doczesny nabywca jest związany z postanowieniami tej umowy, jest związany z taką umową.

Art. 200 KC obliguje do współdziałania rzeczą wspólną
Art.202
Roszczenia wpół wynikające z określenia lub też sposobu korzystania z nieruchomości przez współwłaścicieli będą ujawnione w KW tak stanowi art. 16 ust 2 pk3 ustawy o księgach wieczystych i hipotece
Roszczenie takie uzyskuje skuteczność względem praw nabytych przez czynność prawną przez jej ujawnienie a ponadto jest chronione rękojmią wiary publicznej ksiąg wieczystych.
Wpis nowego właściciela przekształca roszczenie przeciwko konkretnej osobie przeciwko każdo czesnemu nabywcy nieruchomości.

Są to prawa majątkowe, które nie są związane ściśle z osobą właściciela ale z udziałem we wspólnej nieruchomości.
Umowa określająca zarząd może być także wypowiedziana lub zmieniona. Jeśli współwłaściciele nie rozwiążą tego problemu sami to wówczas jest istotna zmiana okoliczności.
Jeśli powstaje spór to wówczas wg art. 203 KC Materialno-prawna przesłanka jest możliwość wystąpienia do sądu o ustanowienie zarządu przymusowego.
Materialno-prawna przesłanka
Art.611- 616 KPC
Postanowienia tych przepisów uzupełniają przepisy o zarządzie nieruchomością w toku postępowania egzekucyjnego art. 935 i 936
Art. 203 KC takie roszczenie przysługuje każdemu ze współwłaścicieli, jeśli występuje jedna z trzech przesłanek
1. Brak zgody większości współwłaścicieli w istotnych sprawa dot. zwykłego zarządu
2. Jeżeli większość współwłaścicieli narusza zasady prawidłowego zarządu
3. Gdy większość krzywdzi mniejszość
Ustanowienie przez sąd: może być każdy ze współwłaścicieli.
Pozostali współwłaściciele są odsunięci od zarządu a w ich imieniu sprawuje zarząd wyznaczony sądownie. Od chwili ustanowienie zarządu przymusowego współwłaściciel, czy współ. użytkownicy wieczyści mogą użytkować tą nieruchomość tylko w ograniczonym zakresie, który nie koliduje a więc nie przeszkadza w wykonywaniu zarządu.
Może być pozbawiony na wniosek innego wpsół użytkowania rzeczy jeżeli przeszkadza zarządcy w wykonywaniu jego czynności. Np. dokonania adaptacji dachu czy naprawy.

Art. 200 KC każdy ze współwłaścicieli jest do współ……
Polega na aktywnym w miarę istniejących potrzeb współdziałania w danej nieruchomości.
Podejmowania decyzji o remontach.
Obowiązek współdziałania przy pobierania pożytków czy dochodów związanych z dana nieruchomością
Może pobierać pożytki naturalne.

Justyna M

w ramach rekompensaty liczę na notatki z wcześniejszych wykładów Very Happy

pozdrawiam Smile

anikar

Pani Kurowska dała 5 egzemplarzy do skserowania z zagadnieniami. Mógłby je ktoś umieścić na stronie internetowej.

opad

anikar nasza agnieszka86 umieściła je tu na forum.

roman_bk

wielka prośba!! czy ktoś posiada jakieś informacje o dwóch zagadnieniach??:
- sprzedaż nieruchomości na raty
- sprzedaż z zastrzeżeniem prawa własności

chudy_1986_20

ja mam tylko tyle

Zastrzeżenie własności rzeczy sprzedanej
Strony mogą zamieścić w umowie zastrzeżenie własności sprzedanego przedmiotu na rzecz sprzedawcy aż do chwili zapłaty ceny (pactum reservati dominii), skutkiem czego zastrzeżenie własności nie bezpodstawnie uważa się za sposób zabezpieczenia wierzytelności sprzedawcy o zapłatę ceny.
Sprzedaż z prawem odkupu
Do umowy sprzedaży strony mogą wprowadzić postanowienie, że sprzedawca ma uprawnienie odkupienia od kupującego przedmiotu sprzedaży, aby stać się ponownie jego właścicielem (dochodzi wówczas do powstania prawa akcesoryjnego). Zastrzeżenie prawa odkupu może pełnić funkcję zabezpieczającą, jednakże wiąże się z pewnym ryzykiem dla sprzedawcy, ponieważ - jako skuteczne tylko między stronami - nie pozbawia kupującego faktycznej możności wykonywania wszelkich praw właściciela, które mu w pełni przysługują, a w tym np. sprzedaży rzeczy osobie trzeciej.